Wien Holding News
Bahnhöfe als Einkaufszentren
In den großen deutschen und französischen urbanen Bahnhöfen ist es schon längst Realität: die Verknüpfung von modernen oder revitalisierten Bahnhöfen mit Einkaufsketten und Erlebniswelten. In Wien sind im Zuge der Neuerrichtung des Hauptbahnhofes – für den es ab 2007 die Namenssuche starten wird – ebenso ein Einkaufszentrum geplant wie für den Bahnhof Wien Mitte, der in Kürze fertig gestellt sein wird und den Westbahnhof, der neue Funktionen erhalten wird.
Für die Einkaufszentren in Bahnhöfen sprechen nicht nur der steigende Trend zu öffentlichen Nah- und Fernverkehrsmitteln, sondern auch die neuen Infrastrukturen, die im Umfeld der Bahnhöfe entstehen, wie zum Beispiel rund um den derzeitigen Südbahnhof.Der Kunde wird vorgeschoben
Martin Strutz, bei CB Richard Ellis Experte für den Retail-Bereich, ortet auch reges Händlerinteresse für Einkaufszentren vor allem bei großen, überregionalen Bahnhöfen – nicht nur wegen der Ausnahmeregelungen bei den Öffnungszeiten. „Solche ‚City-Spots’ sind meist in sehr zentraler Lage und natürlich hochfrequente Standorte. Der Konsument wird regelrecht vorbeigeschoben.“ Außerdem seien die Standorte ‚gelernt’ – im Gegensatz zu Projekten auf der grünen Wiese.
Doch der Bahnhof als Standorte ist kein Garant dafür, dass eine Shopping-Mall ein erfolgreicher Selbstläufer wird. „Die Kriterien, die für ein normales Einkaufszentrum gelten, müssen auch am Bahnhof stimmen“, sagt Sabine Schober, Gesellschafterin und Prokuristin bei der Standort+Markt BeratungsgmbH, die auch Analysen für Bahnhofsimmobilien durchgeführt hat. Das ist neben einem guten Branchenmix mit großen Marken zum Beispiel die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln („bei Bahnhöfen meist sehr gut“, so Schober), aber auch die Parkplatzsituation sowie das Naheinzugsgebiet mit Wohngebieten.
Was die Expertin als weiteren Erfolgsfaktor für Shopping-Bahnhöfe sieht: „Die Passatenströme müssen an den Geschäften vorbeiführen“, lediglich ‚Magneten’ wie große Sportartikelhändler oder Elektronikmärkte könnten außerhalb angesiedelt werden.
Außerdem muss bedacht werden, ob der Bahnhof an bereits bestehende Einkaufsstraßen andockt. Ist dies nicht der Fall, sollte das Zentrum „mehr bieten, die Frequenzen nutzen und größer sein, damit es als eigener Standort wahrgenommen wird.“ Schober empfiehlt in diesem Fall Dimensionen ab 40.000 Quadratmetern. Zum Vergleich: Die Lugner-City hat 36.000 Quadratmeter vermietbare Fläche, der City Park Graz 40.000. Als gelungene Beispiele nennen Experten die Victoria Station in London und die revitalisierten Bahnhöfe in Leipzig oder Köln.
Mieten wie bei guten Zentren
Mit welchen Mietpreisen Händler im Shoppingzentrum am Bahnhof rechnen müssen? „Das ist sehr unterschiedlich“, sagt Strutz. „Ein Kriterium ist die Größe: Mietet der kleine Bäcker ein paar Quadratmeter oder der Textilfilialist eine große Fläche.“ Vergleichen lassen sich die Beträge mit jenen guter, bestehender Einkaufszentren.
Informationen:
www.cbellis.com
www.standort-markt.at
